Harta preturilor la terenurile agricole in Romania

Romania este atractiva pentru investitorii straini care vor sa achizitioneze pamant. Pe teritoriul nostru sunt peste 14 milioane de hectare de terenuri agricole care, transformate in bani, inseamna o avere de cel putin 26 de miliarde de euro. De asemenea, Romania detine o suprafata forestiera de aproximativ 6,4 milioane de hectare.

Spre deosebire de alte state din Uniunea Europeana, in tara noastra pretul pamantului continua sa fie destul de mic. Chiar daca din 2008 si pana astazi am asistat la o dublare a tarifelor cerute pentru un hectar de teren agricol, Romania continua sa fie ieftina. Flavius Pop, consultant in cadrul Departamentului de Investitii DTZ Echinox, a explicat pentru revista “Finantistii” cum va evolua piata in perioada urmatoare.

De asemenea, la solicitarea publicatiei noastre, consultantul a realizat o harta a preturilor la terenurile agricole, harta din care se vede ca cel mai scump pamant se vinde in judetul Ilfov, unde un hectar ajunge la 2.700 de euro. In restul tarii terenurile pot fi achizitionate cu sume cuprinse intre 1.800 si 2.350 euro/hectar.

Care sunt principalii factori care influenteaza pretul de vanzare in cazul terenurilor agricole?

Agricultura reprezinta unul dintre cele mai active segmente din piata, la ora actuala fondurile de investitii, producatorii de echipamente, traderii si simplii fermieri activand intr-un ritm dinamic si cu o pondere consistenta in bugetul de stat. Cu toate acestea, multi investitori observa ca proprietatile de teren agricol care insumeaza mii de hectare, in zonele consacrate, cum sunt sudul si vestul tarii, sunt din ce in ce mai dicil de identificat.

Cumparatorii sunt interesati de suprafete mari intr-o singura regiune, cu un grad de comasare cat mai ridicat, avand acces la o sursa de apa si un sistem de irigatii (chiar si nefunctional in prima faza, dar reconditionabil). Importante sunt, de asemenea, tipul de sol, alternanta culturilor si ciclul de cultivare/recolta neintrerupt. Decizia de achizitie a unor astfel de loturi este insa de multe ori intarziata de impedimente de ordin birocratic. Existenta unui plan parcelar, cadastrul si intabularea unei proprietati influenteaza pretul de vanzare, care poate varia cu 200-300 euro la hectar.

Cum au evoluat preturile in ultima perioada? Cat costa un hectar de pamant in Romania?

Terenurile agricole si-au pastrat trendul ascendent, iar astazi putem vorbi de cresteri intre 10 si 12%.Criza economica nu a afectat semnificativ tranzactiile in acest sector si, desi preturile si-au mentinut cresterea (comparativ cu anul 2008, preturile la hectarul agricol tranzactionat s-au dublat), Romania continua sa fie atractiva pentru investitori, in primul rand datorita preturilor de 7 si chiar 8 ori mai mici fata de restul statelor europene.

Un studiu pe agricultura realizat de DTZ Echinox arata ca, in tara noastra, preturile la terenuri pot varia mult in functie de regiune. In nord-estul si sud-estul Romaniei, preturile medii la vanzare sunt intre 2.000 si 2.150 euro pe hectar, iar in zonele din apropierea Capitalei preturile medii ajung in jurul sumei de 2.700 euro pe hectar.

Sunt strainii interesati sa cumpere terenuri agricole in Romania? De ce?

In prezent exista mai multe companii din strainatate, atat din Europa, cat si din Orientul Mijlociu, care testeaza piata din Romania. Unele dintre aceste companii activeaza de mult timp pe piata locala, fiind familiarizate cu metodele de lucru si vor continua achizitiile in vederea largirii portofoliului. Sunt investitori care vad o oportunitate in imposibilitatea unor proprietari de a-si lucra terenurile si profita de aceasta oportunitate achizitionand pamant de buna calitate la preturi mici. Dezbaterile intense cu privire la liberalizarea pietei, incepand cu 2014, au dus chiar la propuneri de a prelungi interdictia de a vinde terenuri strainilor. In prezent, cetatenii straini nu pot cumpara teren agricol pe teritoriul tarii noastre, o astfel de achizitie putand fi realizata doar prin intermediul unor societati comerciale infiintate in Romania. Avand in vedere ca aceste societati pot fi controlate in totalitate de catre cetateni nerezidenti, nu credem ca ridicarea interdictiei din 2014 va determina o explozie a cererilor. Din cele 14 milioane de hectare de teren agricol, aproape un milion au fost cumparate de astfel de companii cu actionariat strain.

Care sunt preturile la terenurile agricole in alte tari din Europa? Ce diferenta exista fata de Romania?

Exista diferente mari intre pretul terenurilor din Romania si cel al terenurilor din tarile nordice care au suprafete reduse de teren agricol, cum e cazul Angliei, unde un hectar de teren agricol se tranzactioneaza la 24.000 euro.
Danemarca este un alt exemplu, aici preturile ajungand si la 33.000 euro pe hectar. Preturile scad spre est, pana la 700 euro pe hectar in cazul Ucrainei.

Agricultura in cifre

In acest moment, agricultura este un domeniu extrem de important al economiei din Romania, contribuind cu 7-10% la PIB, in functie de an si de conditiile climatice. Tara noastra are o capacitate agricola de aproximativ 14,7 milioane de hectare de teren, cu aproape 10 milioane de teren arabil, 3,3 milioane de hectare de pasuni, 220.000 de hectare de podgorii si 206.000 de hectare de livezi. Din pacate, statisticile arata ca aproape jumatate din totalul acestei suprafete nu este utilizata, fiind lasata parloaga. Aproximativ 90% din terenul agricol este in prezent in proprietate privata.

Totalul suprafetei de teren disponibile pentru achizitie in Romania este aproximat in prezent la 500.000 de hectare. Sunt insa aproape imposibil de gasit parcele foarte mari de teren agricol la vanzare. Astfel, pentru obtinerea unei suprafete de 1.000 de hectare este necesara achizitia si consolidarea de terenuri de la 500-900 de vanzatori individuali. Procedura poate dura mai multe luni, in functie de numarul de vanzatori implicati si de capacitatea acestora de a semna documente notariale. Valoarea de piata a unei parcele consolidate de teren agricol este in genere cu aproximativ 50% mai mare decat cea a suprafetelor mici.

Cu cat se vinde hectarul de padure

Suprafata forestiera din Romania este de aproximativ 6 milioane de hectare (25% din suprafata totala a tarii), din care aproximativ 4 milioane de euro sunt detinute de autoritati. In Europa, ponderea medie a terenurilor forestiere este de aproximativ 32% din suprafata totala. Padurile Romaniei contin 618 de milioane de tone metrice de carbon din biomasa forestiera vie. Volumul mediu de lemn pe hectar de padure in tara noastra este de 217 de metri cubi, in timp ce media europeana este de 147 de metri cubi.

Ritmul anual de crestere forestiera este de aproximativ 5 metri cubi pe hectar (cu 20% mai mare decat media europeana de 4 metri cubi pe hectar). Conform legislatiei romanesti, este permisa exploatarea a 5 metri cubi de fag si de stejar si 7 metri cubi de conifere anual. Cele mai multe dintre padurile de vanzare in Romania sunt cu varsta cuprinsa intre 60 si 70 de ani si nu au fost inca exploatate.

Preturile variaza intre 2.000 si 5.000 de euro pe hectar, iar cel mai ieftin tip de lemn (lemn de combustibil) este vandut in Romania cu aproximativ 70 de euro pe metru cub. Drept urmare, in cel mai pesimist scenariu, o suma de 350 de euro pe hectar poate fi obtinuta in fiecare an, ceea ce duce la o amortizare a investitiei in maximum 10 ani.

sursa : finantistii.ro